Calculadora de flip inmobiliario

Comparables → defaults en gris → MAO, beneficio, margen e IRR. Escenarios pesimista/base/optimista.

Glosario rápido

Definiciones claras para interpretar MAO, ARV, IRR y el resto de métricas del flip.

Conceptos clave

MAO (maximum allowable offer)

El precio máximo que podrías pagar por el inmueble para cumplir tu objetivo (beneficio mínimo, margen mínimo o IRR mínima), considerando costes, financiación y buffer.

ARV (after repair value)

Valor de venta estimado tras la reforma (precio de cierre). Aquí se calcula a partir de €/m², comparables y ajustes.

IRR (tasa interna de retorno)

Rentabilidad anual equivalente basada en los flujos de caja del proyecto (cuándo sale y entra el dinero). Es sensible al time to market y a la financiación.

Time to market (meses totales)

Tiempo total desde la compra hasta el cobro de la venta. En esta herramienta se aproxima como meses de obra + meses de venta.

Margen neto

(Beneficio neto) / (venta de cierre). Incluye costes de compra, reforma, holding, venta, financiación, impuestos manuales y buffer.

Buffer de riesgo

Porcentaje del ARV que se reserva como colchón ante desvíos (reforma, tiempos, venta, incidencias). Se sugiere según la calidad de los comparables, pero es editable.

Comparables (comps) y DOM

Los comparables son anuncios o cierres similares en zona y características. DOM (days on market) son días en mercado. Se usan para sugerir €/m², descuento y meses de venta.

LTV

Loan to value: porcentaje financiado. A mayor LTV, menos capital propio, pero más coste financiero y sensibilidad a plazos.

Nota: los campos de plusvalía e IRPF/IS son manuales porque dependen de tu caso fiscal. Esta herramienta no sustituye asesoramiento profesional.

Cómo usar la calculadora (2 minutos)

1) Selecciona CCAA, m² y ajusta microzona.
2) Añade comparables (cierres si puedes): verás sugerencias en gris.
3) Rellena costes, financiación y meses.
4) Elige tu objetivo (beneficio, margen o IRR).
5) Mira el MAO y revisa escenarios y gráficos antes de ofertar.

Mercado y activo

Selecciona CCAA y tamaño. Baseline €/m² 2026 + ajuste microzona.

Comunidad Autónoma

Fuente baseline €/m²

Si hay comparables suficientes, prevalecen sobre el baseline.

m² del activo (aprox.)

Ajuste microzona/calidad (± %)

Ej.: +5% si es mejor que la media CCAA; −5% si es peor.

€/m² de salida (cierre) — sugerido

Precio de venta esperado (cierre) — sugerido

Descuento medio negociación (%) — sugerido

Meses venta (DOM + cierre) — sugerido

Sugerencias activas

Comparables (comps)

Introduce anuncios/cierres y el sistema precarga €/m², precio de salida, meses de venta y buffer de riesgo.

Tabla de comparables

Zona	m²	Anuncio (€)	Cierre (€)	DOM (días)	Adj. (%)	Conf.

Estructura del flip

Costes de compra, reforma, holding, financiación y venta. (Impuestos: modo simple y editable).

Tu oferta / precio compra (€)

Se usa para evaluar retornos; el MAO se calcula aparte.

ITP (%)

Introduce el tipo aplicable según tu caso.

Otros gastos compra (notaría/registro/gestoría, €)

Agencia compra (%)

Reforma €/m² (plantilla) — sugerido

Reforma total (€) (si la rellenas, manda)

Contingencia reforma (%)

Meses de obra

Holding (costes mensuales, €/mes)

Comunidad + IBI prorrateado + suministros mínimos + seguro, etc.

LTV compra (%)

Interés anual compra (%)

¿Financiar reforma?

LTV reforma (%)

Interés anual reforma (%)

Comisión agencia venta (%)

Otros gastos venta (certificados/gestoría, €)

Plusvalía municipal (€) (manual)

IRPF/IS y otros impuestos (€) (manual)

Modo simple: introduce una estimación o tu cálculo fiscal.

Objetivo y riesgo

El motor calcula el MAO resolviendo el precio máximo compatible con tu criterio.

Objetivo

Beneficio mínimo (€)

Margen mínimo (%)

IRR mínima anual (%)

Buffer de riesgo (%) — sugerido

Score de comparables (0–100)

Afecta al buffer sugerido.

Escenarios

Multiplicadores simples para ARV, reforma, meses y tipos.

Parámetros de escenarios

Escenario	ARV x	Reforma x	Δ meses	Δ tipo (pp)
Pesimista
Base
Optimista

Δ meses se suma a meses totales (obra+venta). Δ tipo se suma al interés anual.

Tabla de escenarios

Escenario	ARV (cierre)	Meses	MAO	Beneficio (con tu oferta)	IRR anual (con tu oferta)

Gráficos

Escenarios, sensibilidad y cascada de costes (Base). Todo local.

Escenarios: ARV, MAO, beneficio e IRR

Sensibilidad: MAO vs ARV

Cascada (Base): de venta a beneficio

Sensibilidad rápida (MAO vs ARV)

ARV x	ARV	MAO

Tabla 1D para ver cuánto se mueve el MAO si el ARV cambia.

Impuestos: esta herramienta no sustituye un cálculo fiscal profesional; los campos de plusvalía e IRPF/IS son manuales y dependen de tu caso.