Cómo calcular la cuota de una hipoteca
Fórmula paso a paso, diferencia entre TIN y TAE, y ejemplo con una hipoteca real de 200.000 €.
Qué determina la cuota mensual
La cuota mensual de una hipoteca depende de tres variables: el capital prestado, el tipo de interés (TIN) y el plazo de amortización. La fórmula estándar utilizada en España y en Europa es la amortización francesa, que produce cuotas constantes en las que la proporción de intereses va disminuyendo a medida que se devuelve capital.
Entender cómo se calcula la cuota te permite comparar ofertas de distintos bancos con criterio, detectar cuánto pagas realmente en intereses y evaluar si una amortización anticipada te conviene.
La fórmula de la cuota hipotecaria
La cuota mensual constante se obtiene con la fórmula de amortización francesa:
Cuota = P × [r × (1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]
Donde P = capital prestado · r = TIN mensual (TIN anual ÷ 12) · n = número total de cuotas (años × 12)
Hipoteca a tipo fijo
- La cuota no cambia en toda la vida del préstamo.
- Mayor seguridad frente a subidas de tipos.
- Habitualmente TIN más alto que la variable al inicio.
Hipoteca a tipo variable
- Cuota = Euríbor + diferencial, revisada cada 6 o 12 meses.
- Puede bajar si cae el Euríbor, pero también subir.
- Diferencial habitual en 2026: entre 0,50% y 1,20%.
Ejemplo: hipoteca de 200.000 € a 25 años
Una hipoteca a tipo fijo del 3,20% TIN sobre 200.000 € a 25 años (300 cuotas):
r = 3,20% ÷ 12 = 0,2667% mensual
Cuota mensual ≈ 967 €/mes
Total intereses pagados ≈ 90.100 €
La TAE real incluiría además comisiones y productos vinculados del banco.
Sobre esos 967 €, en la primera cuota pagarías unos 533 € de intereses y 434 € de amortización de capital. A medida que pasan los años esta proporción se invierte: al final del préstamo casi toda la cuota es devolución de capital.
TIN vs TAE: cuál importa más
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje de interés puro que aplica el banco sobre el capital pendiente. La TAE (Tasa Anual Equivalente) añade todos los costes asociados: comisiones de apertura, seguros vinculados obligatorios y cualquier otro gasto recurrente.
Usa el TIN para
- Calcular la cuota mensual exacta.
- Comparar el interés bruto entre ofertas.
- Hacer simulaciones de amortización anticipada.
Usa la TAE para
- Comparar el coste real total entre bancos.
- Evaluar si los productos vinculados compensan.
- Cumplimiento de la normativa hipotecaria (FEIN).
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?
La cuota mensual se calcula con la fórmula de amortización francesa: C = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1], donde P es el capital prestado, r es el tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12) y n es el número total de cuotas. Esta fórmula mantiene la cuota constante durante toda la vida del préstamo.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés puro del préstamo, sin incluir otros costes. La TAE incluye el TIN más todos los gastos y comisiones asociados al préstamo. La TAE es el indicador real del coste total de la hipoteca y el que debes usar para comparar ofertas de distintas entidades.
¿Cuánto varía la cuota si sube el Euríbor?
En una hipoteca variable, la cuota se recalcula en cada revisión aplicando el nuevo Euríbor más el diferencial pactado. Una subida de 1 punto en el Euríbor sobre un préstamo de 150.000 € a 25 años supone aproximadamente 75-85 € más de cuota mensual, dependiendo del capital pendiente.
¿Qué porcentaje del sueldo debe destinarse a la hipoteca?
La recomendación general es que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del hogar. Los bancos suelen exigir que la cuota no represente más del 35-40% de los ingresos para aprobar la hipoteca.