MAO, ARV, IRR, costes reales de compra y venta en España, cómo presupuestar la reforma, qué impuestos pagas y cómo interpretar los números para decidir si una operación merece la pena. Con ejemplos reales y simulador gratuito.
Un flip inmobiliario (del inglés house flipping) es la estrategia de comprar una propiedad por debajo de su valor de mercado, mejorarla o reformarla, y venderla en un plazo corto —normalmente entre 6 y 18 meses— para obtener un beneficio neto.
A diferencia del alquiler, que genera renta recurrente, el flip busca una ganancia de capital concentrada en una sola operación. Eso lo hace más intensivo en gestión, pero también más predecible si se calculan bien los números antes de comprar.
El margen de beneficio no se crea en el momento de la venta: se crea en el momento de la compra. Si pagas de más, ninguna reforma ni estrategia de marketing te salvará. Por eso el cálculo del precio máximo de compra —el MAO— es la piedra angular de cualquier flip profesional.
El ARV (After Repair Value, valor tras la reforma) es el precio al que razonablemente puedes vender el inmueble una vez terminadas las obras y presentado en condiciones óptimas. Es la variable más importante del flip porque de ella derivan todos los demás cálculos.
El ARV no es el precio de anuncio. Es el precio al que se ha cerrado la venta de inmuebles comparables. La diferencia entre precio de anuncio y precio real de cierre en España oscila entre el 2% y el 8%, y puede superar el 10% en mercados con poca liquidez.
👉 El simulador de flip incluye tabla de comparables con pesos por confianza, cálculo automático del ARV ponderado y dispersión, y baseline de €/m² por CCAA cuando no tienes comps propios.
El MAO (Maximum Allowable Offer) es el precio máximo de compra que mantiene la operación dentro de tus objetivos de rentabilidad. Pagar un euro más ya hace que el flip no cumpla tu criterio. Pagar menos mejora tu margen o reduce tu riesgo.
MAO = ARV − Reforma − Costes de compra − Costes de venta − Holding − Buffer − Beneficio objetivo
Donde ARV es el precio de cierre estimado; reforma incluye contingencia; costes de compra incluyen ITP, notaría y registro; buffer es un % sobre ARV para imprevistos no cuantificables.
Defines un importe mínimo (p. ej. 25.000 €). Sencillo y fácil de comunicar, pero no considera el tiempo invertido ni el capital empleado. Dos flips con 25.000 € de beneficio no son iguales si uno dura 6 meses y otro 18.
Defines un % sobre el ARV (p. ej. 12%). Escala con el precio del inmueble y es más consistente al comparar proyectos. Tampoco penaliza las operaciones largas, pero es más robusto que el beneficio fijo.
Defines una tasa interna de retorno mínima (p. ej. 25% anual). Es el criterio más riguroso: penaliza las operaciones largas y premia las rápidas. Un flip de 6 meses tiene el doble de IRR que uno de 12 meses con el mismo beneficio absoluto.
El simulador de UnaHojaTools resuelve el MAO por bisección numérica: dado tu objetivo (beneficio, margen o IRR), calcula iterativamente el precio máximo de compra que lo cumple exactamente. Sin álgebra manual.
La regla del 70% es un atajo de origen anglosajón para hacer un primer filtro rápido sin necesidad de un modelo completo:
MAO = ARV × 0,70 − Coste de reforma
El 30% reservado cubre: costes de transacción (≈5–10%), holding (≈2–4%), beneficio objetivo (≈10–15%) y buffer de riesgo (≈5%).
¿Funciona en España? Con matices. En EE.UU., los costes de transacción son del 3–5%. En España, el ITP puede ser del 8–10% solo en la compra. Eso obliga a ajustar el factor hacia abajo.
Referencia teórica. Demasiado generoso para España con ITP alto. Úsalo solo para descartar rápido operaciones claramente inviables.
Buen punto de partida para la mayoría de operaciones con ITP del 6–8%. Válido como filtro inicial antes de hacer el modelo completo.
Cuando la reforma supera 900 €/m², el ITP es del 10% o el tiempo de venta estimado supera los 6 meses.
La regla del 70% es un filtro de vistazo, no una metodología de inversión. Para cerrar una compra, usa siempre el modelo con ITP, agencia, plusvalía e IRR.
Uno de los mayores errores de los flippers novatos es subestimar los costes de compra. En España, comprar una propiedad de segunda mano implica pagar entre el 8% y el 14% del precio de compra solo en impuestos y gastos.
| Concepto | Importe estimado | Notas |
|---|---|---|
| ITP (2.ª mano) | 6–10% del precio | Varía por CCAA. Euskadi 4%, Madrid 6%, Cataluña y C. Valenciana 10%. |
| IVA + AJD (obra nueva) | 10% IVA + 0,5–1,5% AJD | Solo si el vendedor es promotor. AJD varía por CCAA. |
| Notaría | 600–1.200 € | Arancel regulado. Escala con el precio de compra. |
| Registro de la Propiedad | 300–700 € | Aranceles fijados por RD 1427/1989. |
| Gestoría | 300–600 € | Recomendable para liquidar ITP y evitar errores formales. |
| Agencia compradora / sourcer | 0–3% del precio | Habitual en compras off-market o a través de intermediario. |
| Tasación | 300–600 € | Necesaria si hay financiación bancaria o préstamo puente. |
| Total estimado | 8–14% del precio | Para una compra de 150.000 €: entre 12.000 y 21.000 € en costes fijos. |
Tipos generales vigentes en 2026. Pueden existir tipos reducidos para determinados compradores o situaciones. Consulta siempre con tu gestor o asesor fiscal.
La reforma es el coste más variable y el que con mayor frecuencia se subestima. Una estimación incorrecta puede destruir completamente el margen de la operación.
| Tipo de intervención | Coste aproximado (€/m²) |
|---|---|
| Cosmética ligera (pintura, suelos laminados, accesorios) | 150–350 €/m² |
| Reforma parcial (cocina o baño + pintura + suelos) | 400–700 €/m² |
| Reforma integral estándar (cocina + baños + instalaciones + suelos) | 700–1.100 €/m² |
| Reforma integral premium (calidades altas, diseño, domótica) | 1.100–1.600 €/m² |
| Rehabilitación estructural (vigas, cubierta, estructura) | 800–2.000+ €/m² |
La contingencia no es opcional. Incluye siempre un 10–20% sobre el presupuesto base. No es pesimismo: en el 80% de los flips aparecen imprevistos no visibles en la visita inicial. Sin contingencia, cada imprevisto reduce directamente tu beneficio.
Pide siempre al menos tres presupuestos detallados por partidas antes de cerrar la compra. El simulador aplica la contingencia automáticamente sobre el presupuesto de reforma y la suma al coste total antes de calcular el MAO.
El holding son los costes recurrentes que se acumulan desde el día de la compra hasta el día del cierre de la venta. A menudo son invisibles en los cálculos rápidos, pero en una operación de 12 meses pueden representar 5.000–15.000 € o más.
| Concepto | Frecuencia | Importe típico |
|---|---|---|
| IBI (prorateado) | Anual / mensual | 30–120 €/mes según municipio y valor catastral |
| Comunidad de propietarios | Mensual | 50–200 €/mes |
| Seguro de hogar (vacío) | Anual / mensual | 20–60 €/mes |
| Suministros mínimos | Mensual | 30–80 €/mes durante la obra |
| Gestoría / asesoría | Mensual | 100–300 €/mes si externalizas la gestión |
| Intereses préstamo puente | Mensual | Variable; ver sección de financiación |
| Total holding típico | 200–500 €/mes sin intereses de financiación |
Cada mes extra cuesta dinero real. Si tu plan era 8 meses y tardas 12, el holding adicional (4 meses × 350 €) son 1.400 €, más los intereses del préstamo. Sé conservador en tus estimaciones de plazo.
Al vender también incurres en costes que reducen tu ARV neto. Los más importantes:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Agencia inmobiliaria vendedora | 2–5% del precio de venta |
| Notaría y registro (cancelación hipoteca si aplica) | 500–1.500 € |
| Certificado energético | 150–400 € |
| Home staging profesional | 1.500–5.000 € |
| Fotografía profesional y marketing | 300–800 € |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Variable según municipio y tiempo de tenencia |
La plusvalía municipal se calcula sobre el incremento del valor catastral del suelo durante el tiempo de tenencia. En flips cortos (menos de 2 años), el impacto puede ser limitado, pero conviene calcularlo con el simulador del Ayuntamiento correspondiente antes de cerrar la compra.
La fiscalidad del flip inmobiliario en España es uno de los aspectos más complejos y donde más dinero se pierde por una planificación deficiente.
Si vendes como persona física y el flip no constituye tu actividad económica habitual, el beneficio tributa como ganancia patrimonial en la base del ahorro:
| Tramo de ganancia | Tipo IRPF (2026) |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| 6.000 € – 50.000 € | 21% |
| 50.000 € – 200.000 € | 23% |
| 200.000 € – 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Atención con la calificación fiscal. Si Hacienda considera que realizas flips de forma habitual y organizada (varios al año, estructura profesional, dedicación continuada), puede calificar el beneficio como rendimiento de actividad económica en lugar de ganancia patrimonial. Esto implica tributar a tipos marginales del IRPF o del Impuesto de Sociedades y cotizar a la Seguridad Social como autónomo.
Consulta siempre con un asesor fiscal especializado en inmobiliario antes de la primera operación, no después de la venta.
El método más conservador es estimar el beneficio bruto esperado, calcular el impuesto aproximado sobre ese beneficio y restar el resultado antes de definir el MAO. Así te aseguras de que tu objetivo de beneficio es siempre el neto después de impuestos.
El margen neto (beneficio / precio de venta) es una métrica útil pero incompleta. Dos flips con el mismo margen del 12% tienen rentabilidades muy distintas si uno dura 6 meses y otro 18 meses.
La IRR (Internal Rate of Return, Tasa Interna de Retorno) es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de todos los flujos de caja de la inversión sea cero. Expresada de forma anualizada, equivale a la rentabilidad de un depósito que generara el mismo resultado en el mismo periodo.
Σ [ CFₜ / (1 + IRR)ᵗ ] = 0
CFₜ = Flujo de caja en el mes t (negativo en la compra, positivo en la venta) · La IRR mensual se convierte a anual: IRR_anual = (1 + IRR_mensual)¹² − 1
| IRR anual | Valoración | Contexto típico |
|---|---|---|
| Menos del 15% | No compensa el riesgo | El capital estaría mejor en fondos o REITs sin el trabajo de gestionar una obra. |
| 15% – 25% | Aceptable | Operación viable si el riesgo está controlado y el capital no tiene mejor uso. |
| 25% – 40% | Buena | Objetivo razonable para un flipper profesional en España. |
| Más del 40% | Excelente | Operaciones de ciclo corto (6 meses) con buen descuento en mercados líquidos. |
Un flip de 6 meses con 15.000 € de beneficio neto sobre 80.000 € de equity invertido tiene un margen aparente del 18,75%, pero una IRR anual del ~41% porque puedes hacer dos ciclos por año. El mismo flip a 18 meses tiene una IRR del ~13% anual. El tiempo es el factor crítico.
👉 El simulador de flip de UnaHojaTools calcula la IRR anual automáticamente usando bisección numérica sobre los flujos mensuales reales de la operación.
Operar con financiación amplifica la IRR sobre el capital propio (efecto palanca), pero también amplifica las pérdidas si la operación va mal.
Un mismo flip con ARV de 200.000 €, compra a 80.000 € y reforma de 50.000 € da resultados muy distintos según si financias o no:
| Escenario | Capital propio | Beneficio neto | IRR anual (8 meses) |
|---|---|---|---|
| Sin financiación | ~140.000 € | 25.000 € | ~24% |
| 70% LTV compra al 10% | ~80.000 € | ~20.000 € (tras intereses) | ~37% |
| Si ARV baja un 10% | — | Sin financiación: margen reducido | Con financiación: posible pérdida |
La financiación convierte un flip mediocre en bueno y un flip malo en catastrófico. Solo apalanca cuando el margen sin financiación ya es sólido. El simulador permite modelar el LTV de compra y el LTV de reforma por separado para ver el impacto exacto en la IRR.
Nunca analices un flip con un único escenario. Las variables más impactantes son el ARV final (puede desviarse ±5–10%), el coste de reforma (+15–20% por imprevistos) y el tiempo de venta (puede alargarse 2–4 meses). Modelar tres escenarios te permite saber de antemano cuánto puedes perder en el peor caso.
La pregunta clave es: ¿puedo asumir el escenario pesimista? Si el peor caso implica una pérdida que pone en peligro tu capital o liquidez, el flip no es viable aunque el escenario base sea atractivo.
👉 El simulador de UnaHojaTools incluye una tabla de escenarios editable y recalcula el MAO, beneficio e IRR de cada uno automáticamente, junto con un gráfico de sensibilidad MAO vs ARV.
Veamos un caso real con todos los números para un piso de 80 m² en Madrid con ARV estimado de 200.000 € y reforma integral.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ARV neto de cierre | 200.000 € |
| − Agencia venta (3%) | −6.000 € |
| − Gastos fijos de venta | −1.500 € |
| − Reforma total (con contingencia) | −82.800 € |
| − Holding (7 meses × 300 €) | −2.100 € |
| − Buffer riesgo (10% sobre ARV) | −20.000 € |
| − Beneficio objetivo | −25.000 € |
| = Disponible para compra + costes de compra | 62.600 € |
| ÷ (1 + ITP 6% + costes fijos ≈ 7,3%) | |
| MAO estimado | ≈ 58.000 € |
Resultados con compra al MAO: MAO ≈ 58.000 € · Beneficio neto ≈ 25.000 € · Margen ≈ 12,5% · IRR anual ≈ 38% (ciclo de 7 meses, sin financiación).
Con un precio de compra de 58.000 € sobre 80 m² (725 €/m²) frente a un ARV de 2.500 €/m², ese diferencial solo es posible en Madrid en pisos muy degradados, sin ascensor, en plantas bajas o con problemas legales resolubles. El trabajo de sourcing es tan importante como el cálculo.
👉 Introduce tus datos reales y calcula el MAO exacto en el simulador de flip.
Los precios publicados llevan un descuento real de cierre del 3–8%. Usar el precio de anuncio infla el ARV y permite pagar de más. Trabaja siempre con precios de cierre.
Una estimación visual sin abrir paredes ni revisar instalaciones puede diferir del real en un 40–60%. Siempre pre-due-diligence técnica antes de comprometerte.
El ITP + notaría + registro en España suma fácilmente el 8–10% del precio de compra. Olvidarlo convierte un flip calculado como rentable en una operación que apenas cubre gastos.
Cada mes que el piso no se vende cuesta dinero real. Una operación planificada para 6 meses que dura 10 puede perder 1.500–5.000 € adicionales solo en holding e intereses.
Descubrir que el beneficio tributa al 23%, o que Hacienda lo califica como actividad económica, después de cerrar la venta puede costar miles de euros. La planificación fiscal va antes de la compra.
Los números mandan, no las emociones. Si el MAO calculado es de 80.000 € y el vendedor pide 95.000 € sin margen de negociación, la respuesta es pasar. Siempre habrá otra operación.
Si en el peor escenario (ARV −10%, reforma +15%, 3 meses más de venta) el resultado es una pérdida que no puedes asumir, el flip tiene demasiado riesgo. El escenario pesimista debe ser aceptable antes de firmar.
Un modelo de cálculo completo con comparables reales, todos los costes incluidos, tres escenarios y la IRR como criterio de decisión. Exactamente lo que hace el simulador de UnaHojaTools.
El simulador utiliza los datos de €/m² por CCAA como baseline para sugerir el ARV cuando no tienes comparables propios. Tabla de referencia (fuente: Idealista, enero 2026):
| Comunidad Autónoma | €/m² anuncio (ene 2026) | ARV estimado 80 m² |
|---|---|---|
| Baleares | 5.194 €/m² | ≈ 415.000 € |
| Madrid | 4.585 €/m² | ≈ 367.000 € |
| Euskadi | 3.460 €/m² | ≈ 277.000 € |
| Canarias | 3.200 €/m² | ≈ 256.000 € |
| Cataluña | 2.776 €/m² | ≈ 222.000 € |
| Andalucía | 2.784 €/m² | ≈ 223.000 € |
| C. Valenciana | 2.422 €/m² | ≈ 194.000 € |
| Cantabria | 2.047 €/m² | ≈ 164.000 € |
| Navarra | 1.867 €/m² | ≈ 149.000 € |
| Asturias | 1.714 €/m² | ≈ 137.000 € |
| Murcia | 1.696 €/m² | ≈ 136.000 € |
| Aragón | 1.617 €/m² | ≈ 129.000 € |
| Galicia | 1.505 €/m² | ≈ 120.000 € |
| La Rioja | 1.451 €/m² | ≈ 116.000 € |
| Castilla y León | 1.287 €/m² | ≈ 103.000 € |
| Castilla-La Mancha | 1.048 €/m² | ≈ 84.000 € |
| Extremadura | 1.040 €/m² | ≈ 83.000 € |
Precios de anuncio, no de cierre. Aplica un descuento del 3–6% para estimar el ARV real y ajusta por microzona. El simulador permite introducir un ajuste de microzona (%) sobre el baseline de CCAA.
Mayor volumen de transacciones y menor riesgo de tiempo de venta. Los descuentos de compra suelen ser menores porque hay más competencia por las oportunidades.
Pueden ofrecer descuentos de compra mayores, pero el tiempo de venta es más incierto. Requieren mayor buffer y escenarios más conservadores.
Un flip inmobiliario es la estrategia de comprar una propiedad por debajo de su valor de mercado, reformarla y venderla en un plazo corto (normalmente 6–18 meses) para obtener un beneficio. La rentabilidad depende de acertar el precio de compra (MAO), controlar la reforma y vender al precio de mercado real (ARV).
El MAO (Maximum Allowable Offer) es el precio máximo que puedes pagar para que el flip sea rentable. La fórmula completa es: MAO = ARV − Reforma − Costes de compra − Costes de venta − Holding − Buffer − Beneficio objetivo. El atajo popular (regla del 70%) es: MAO = ARV × 0,70 − Reforma, aunque en España con ITP alto conviene usar 0,65.
El ARV (After Repair Value) es el valor de mercado estimado del inmueble una vez terminadas las obras y puesto a la venta en condiciones óptimas. Es la variable más crítica del flip. Se calcula analizando comparables reales: propiedades similares vendidas (no solo anunciadas) en la misma zona en los últimos 3–6 meses, ajustando por superficie, estado, planta y orientación.
En España, una reforma integral estándar (cocina, baños, suelos, instalaciones) oscila entre 700 y 1.100 €/m² para calidades medias. Las reformas cosméticas ligeras pueden rondar los 150–350 €/m². Añade siempre una contingencia del 10–20% para imprevistos estructurales, de licencias o de suministros.
En la compra pagarás ITP (entre el 4% y el 10% según la CCAA) si es segunda mano, o IVA (10%) + AJD si es obra nueva. En la venta, el beneficio tributa como ganancia patrimonial en el IRPF a tipos del 19% al 28% según el importe. Si realizas flips de forma habitual, Hacienda puede considerarlo actividad económica. Consulta siempre con un asesor fiscal especializado.
La IRR (Internal Rate of Return) mide la rentabilidad anualizada del capital invertido teniendo en cuenta el tiempo. Un flip de 6 meses con un 15% de beneficio neto tiene una IRR anual del ~41%, porque puedes hacer dos ciclos al año. Se considera aceptable una IRR del 20–30% anual, buena por encima del 30% y excepcional por encima del 40%. Valores por debajo del 15% anual raramente compensan el riesgo operativo.
La regla del 70% establece que no deberías pagar más del 70% del ARV menos el coste de la reforma: MAO = ARV × 0,70 − Reforma. En España, dado el ITP más alto, muchos flippers usan el 65% como referencia más conservadora. Es un atajo de filtrado rápido, no un modelo de decisión completo.
Financiar un flip mejora la IRR sobre el capital propio (efecto apalancamiento), pero aumenta el riesgo. En España, los préstamos puente para flips tienen tipos del 8–12% anual (2026). Solo apalanca cuando el margen sin financiación ya es sólido. El simulador permite modelar LTV de compra y de reforma por separado para ver el impacto exacto en la IRR.
Para que el ARV sea estadísticamente robusto se recomiendan un mínimo de 3 comparables con precio de cierre conocido. Con menos de 3 comps, el baseline de €/m² por CCAA es un punto de partida más fiable. Con 5 o más comps de calidad, la dispersión debería ser inferior al 15–20%. Si supera ese umbral, la zona tiene poca homogeneidad y debes ser más conservador en el ARV.
El buffer de riesgo es un porcentaje del ARV que reservas para cubrir desviaciones no cuantificables: un retraso de licencia, un comprador que se echa atrás, una negociación de último momento o costes imprevistos menores. El rango habitual es del 10–15% del ARV. El simulador lo ajusta automáticamente según la calidad y cantidad de tus comparables: a más dispersión y menos datos, mayor buffer sugerido.
👉 Simula tu flip completo con MAO por objetivo, escenarios, IRR anual y gráficos de sensibilidad en el simulador de flip inmobiliario.
👉 ¿Necesitas también calcular la financiación? Consulta el simulador de hipoteca con cuadro de amortización completo.